自宅購入時に強い味方となってくれる住宅ローンですが、「返済の125%ルール」という取り決めをご存知でしょうか。

無料メルマガ『「教養」としての不動産取引』では著者で不動産活用コンサルタントの楯岡悟朗さんが、一見借り手の味方のようにも思われる125%ルールについて詳しく解説するとともに、その「トリック」についても記しています。

住宅ローンの125%ルールとは?

メリットでもデメリットでもありませんが、住宅ローンの元利均等方式の場合、「返済の125%ルール」というものが適用されます。

125%ルールとはどういったものでしょうか?住宅ローンの125%ルールについて解説していきます。

125%ルールとは?

(変動金利で)返済期間中どんなに金利が上がったとしても、5年間は返済金額が変わらず、5年後の見直しの際にも、返済額が125%以上にはならないというものです。

例えば元利均等で月10万円(内訳 元金:3万円 利息:7万円)の返済期間中、金利が上昇したとしても、5年間は月10万円の返済金額は変わりません。

そして5年後の見直しの際にも、(仮に金利が爆発的に上昇したとしても)125%以上、つまり12万5,000円以上にはならない、ということです。

なぜこのようなルールが存在するのか?

金利が一気に上がることによって、返済金額がそれに伴って大きく上昇してしまうと、返済できなくなってしまう人も出てきます。お金を貸している金融機関としては、それは避けたいところです。

それを防ぐための保全措置ですが、簡単に喜んでいいものでもありません。

なぜ喜んではいけないのか?

「金利が上がっても月の返済金額が変わらないなんてラッキーじゃん!」と思った人がいたら、それは大きな間違いです。

金利が上がっても月の返済金額が変わらないということは、返済金に占める元金の割合が減り、利息が増えることを意味しています。つまり…、

・月10万円(内訳 元金:3万円 利息:7万円

だったものが、金利が上昇し、5年後返済金額が見直されると、

・月12万5,000円(内訳 元金:2万円 利息:10万5,000円

このように返済金額は増えたのに、元金の返済金は以前よりも減って利息ばかり払っているということになるのです。

まとめ

金利が上がったとしても返済金額は「変わらない」、または「上がっても125%以内」という仕組みは、一見すると金利上昇で苦しまないような、借入者保護のように見られます。

しかし、実際は「金利が上がっても月々の返済金額は変わりません。でも、上昇した金利分だけはもらいますよ」ということでもあります。

現状、金融機関を利用せずにマイホームを購入できる人は多くありません。ほとんどが住宅ローンを利用して購入しています。

世の需要に応じたサービスであることに間違いはありません。しかし、こうした仕組みを理解することで、「マイホームを借りるためにお金を借りる」という行為の本質を知っておいて損はないでしょう。

善意でお金を貸してくれる人はいませんし、金融機関は営利目的でお金を貸しているのですから、すべてのサービスには金融機関が儲かるなんらかの仕組みがあるということは理解しておくべきでしょう。

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