政府は先日、タワーマンション高層階の固定資産税を増税する方針を固めました。これまで一部富裕層が相続税の節税対策として積極的に購入していたタワマン高層階ですが、その「旨味」に国税庁によるメスが入れられるという構図です。

しかし、無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』の著者・廣田信子さんは、「階数によって固定資産税の負担割合が違うのは変」と疑問を呈しています。その論拠とは?

タワーマンションの高層階の価格が高いのは本当に眺望の問題?

こんにちは!廣田信子です。

先週、マンション高層階の増税検討、2018年にも富裕層節税対策の方針を検討始めたとのニュースが。

過去記事「タワマン節税に待った?」に書いたことがようやく具体化するということのようです。

タワマンの最上階層が売買価格に比べ圧倒的に税算定の評価額が低いことを利用して現金をタワマンに変えて相続するという、実質的相続税逃れが問題になっていて、それを是正するのに国が動き出そうとしているというのです。

それは遅すぎたぐらいなのですが…。

そのためには相続税の算定に使う「固定資産税の評価額」を階層によって違う実勢の売買価格に合わせて見直す必要が出てくる訳です。

しかし、「固定資産税の評価額」は、相続税以前に、そのまま区分所有者が毎年支払う固定資産税の額のベースになるものです。

マンションの固定資産の評価額は、まず一棟全体で評価して税額を出しそれを専有部分の床面積に応じて割り振っています

これまで、共用部分の共有持分割合は大多数が専有部分の床面積割合でしたので、権利を持っている割合で税金負担するというまあ、整合性があるものでした。

建物全体(専有部分をのぞく)を全区分所有者で共有しているのがマンションです。その持ち分割合が同じなのに部屋の階によって固定資産税の負担割合が違うっていうのはやっぱり変ですよね。

とすると、持ち分割合も、税の負担割合に合わせるという考えが出てきます。標準管理規約の改正で急に出てきた「価値割合」は、これにつながると言われていました。

で、全体の評価額は変わらないので、高層階の税金が高くなった分、下層階の税金が低くなるということのようです。

じゃあ、土地の方はどうなんでしょう。土地の持分割合も、現状は、ほとんど専有部分の広さの割合です。ですから、部屋の広さが同じなら、持分も同じで、税金の額も同じだった訳です。

節税に利用できなくなったタワマン高層階、その価値はどうなる?

これも、「価値割合」(売買価格の割合)に変えて、高層階ほど、土地の共有持ち分割合も、税負担も多くしていくのかしら…。

と考えていたら、そもそも、売買価格の差は何で決まるんだろう?タワマンの「高層階」がそんなに高いのはほんとうに眺望の良さなの?という根本的な疑問が。

もし、まったく同じ仕様のマンションが、銀座と郊外の駅から数分のところに建ったとしたら、売り出し価格はかなり違うはずです。その違いは、建物の価値の違いはないのですから、立地の違い「土地の持つ価値の違いのはずです。

じゃあ、建物の階の高さによる価格の差は、銀座も郊外も同じ割合かな…と考えると、銀座では、3階と最上階40階で、3倍の価格差が付いたとしても、郊外では3倍もの差は付かないと思いませんか?

銀座のタワーマンションの最上階が高いのは、銀座のタワマンの最上階というステータスがあってのことじゃないのかしら…。ほんとうに、高さゆえの眺望の良さの問題なのかな…と。

なんか、なんでエルメスのバーキンがそんなに高いのかということと同じようなにおいがします。どんなに品質がいいと説明されても、価格は、それを超えて、高いものを持っているというステータス感が高い価格を形成しているような…。

とすると、建物の中で占める高さという位置より土地の価値の方が、部屋の高さによる売買価格の差を広げる要因になっているんじゃないでしょうか。

それと、もう一つは、価格が高いほど節税になるという節税効果が、高層階の価格の高さを誘発していた面もあるのでは…と。この節税効果がなくなったとき、それでも同じ水準の価格を維持できているのでしょうか

いろいろ考えてみたけど、売買価格の差を固定資産税の評価額に反映させようと思ったら、建物なのか、土地なのか、両方なのか、どこに反映させるのが合理的なのか、結局、分かりませんでした。

年末までには、具体的な対象や税額の計算方法を詰めるとのことですからそれを待つしかないですね。

でも、これは当然、これから建つ新築マンションに、2018年から適用と言うことで、過去に建ったものにさかのぼって適用されることはない訳です。

富裕層の相続税対策購入は、その前にほとんど終わってしまいそうだし、隣合って建つ2つのタワマンが、建築時期の違いで税金のかかり方が違うことが、市場にどのような影響があるのか、分からないことばかりです。

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