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米国公認会計士でフリー・キャピタリストの午堂登紀雄さんが様々なビジネステクニックや頭の使い方を紹介する、メルマガ『午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門』。今回は、いま話題の「民泊」の可能性についてのお話です。

訪日外国人観光客の数が増加の一途をたどる中、深刻な旅館・ホテル不足の解決策として、不動産運用の新たな手法として注目されるのが「AirBnB」を始めとした「民泊」サービス。しかし、実際の運営には色々な問題が山積しているようで……。

ご自身もマンションを所有する午堂さんが、民泊ビジネスの将来性を予測します。

民泊の可能性

9月25日(日)にオウチーノ主催の国内不動産投資フェアに講師として登壇する予定です。そして、エアビー(AirBnB)に代表される民泊の可能性についても触れてほしいという依頼があり、民泊について調べています。

実際、大都市圏や有名観光地を中心に、圧倒的にホテルが足りないようです。特に東京・大阪・京都・福岡・沖縄はほんとホテルがとりにくい。また、政府もインバウンド需要を盛り上げるため、法改正して民泊を後押ししています。

(ただ、民泊180日規定はどう運用されるのでしょうか。年間180日なんてどうやってカウントするんでしょうかね…)

そして外国人にとっても、ホテルでは満たせない宿泊ニーズ、たとえば3人以上のグループ旅行や日本人の生活を垣間見たいといったニーズを民泊なら満たせます。これはオーナーにとってもメリットで、回転率を上げることで、収益性アップが期待できます。

実際、月ぎめのアパートやマンションより、ウイークリーマンション→ホテル→ラブホテルなど、回転率が高いほど儲かります。ラブホテルなんて1部屋1日3回転くらいはしますからね。

ただ、懸念点もあります。やはり競合物件の増加によって、宿泊費下落圧力が高まることです。また、集団の旅行客が来れば、うるさいと近隣からのクレームがあります。私が所有しているマンションもそうですが、区分マンションの場合は民泊付加の規約を設けるところが増えています

さらに入居者がオーナーへ無断で民泊し(転貸)トラブルも多発しているようです。昨今、摘発される業者が増えていますが、民泊はグレーゾーンと言われる通り、旅館業法や条例等の違反も相次いでいます。

民泊ビジネスを成功させる条件とは?

私が面倒だなと感じたのは、コストと手間暇がかかる点です。
たとえば、
・家具・電化製品一式の設置
・問い合わせへの対応(外国人の場合は英語)
・カギの受け渡し
・清掃・ゴミ捨て・クリーニング
・汚損・破損
・水道光熱費の無駄遣い
・利用案内・マニュアルの作成(日本語・外国語)

など・・・とはいえ昨今は代行業者がありますから、お金さえ払えばやってもらえる。しかし業者の乱立で料金・クオリティに差が大きいようです。また、部屋掃除も1回3,500円から5千円ほどと、結構ランニングコストがかかりますね。

うまくいっている人は次のような運営をしているようです。

・立地条件が良い
・特徴作りがうまい(コミック読み放題などユニークなテーマやインテリア、おもてなし・体験・交流などの特典)
・それを裏付ける個性的なトップページ写真とキャッチコピー
・好レビューを増やす
・時期に応じた柔軟な価格変更
・代行業者を使うところ、自分でやるところを分け、コストダウン
・連泊需要を取り込むことで、頻度を減らせる
・1棟物件で旅館業許可を取得し、ウイークリーマンションも併用

通常の賃貸経営と違い、収益力を上げるにはそれなりの労力や工夫が必要ということですね。当然と言えば当然ですが。。で、代行業者を検索していて感じたのですが、今後儲かるのは代行業やコンサルタント業だろうなと思いました。

たとえばゴールドラッシュ時代に儲かったのは、ツルハシ・シャベル業者や作業着メーカーだったように、やる人ではなくやろうとする人を支援するビジネスです。

儲かるといってもワンルーム1部屋や2部屋では限界があり、民泊をやめるときには家具備品の処分も必要で、いろいろ手間をかけるのは面倒なので、私はあまり食指が動きませんね…。

それに戸建てであれば、シェアハウスの方が良いなと感じます。いずれにせよ私はそもそも賃貸経営がやりたいわけでなく、自由になりたいだけなので、やはりできる限りフリーハンドでできる運用が好みです。

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