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賃貸物件を退去する際、多くの人が気になることといえば、「敷金はいくら返ってくるかな~?」ということでしょう。

実は僕も、今月中に賃貸マンションを退去する予定でして、敷金がいくら返ってくるかということについて、とても気にかけています。

そこで今回は、知っているようでよく分かっていない“敷金”についてご説明しましょう。


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■そもそも、なんで「敷金」ってあるの?

そもそも、「敷金」とは、「賃借人(=借り主)の賃貸人(=貸し主)に対する債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に対しあらかじめ預けるお金」のことです。

物件の借り主が家賃を滞納したり、非常識な使い方をしたせいで物件を壊してしまった場合、当然大家さんは借り主側に、お金を請求しますよね。

しかし、なんらかの理由でお金を請求しても払ってもらえなかったら……。そんなリスクを回避するために、「敷金」として、あらかじめ相当の金額を預かっておくのです。

つまり逆を言えば、借り主が建物から退去する際に、家賃の滞納などが無く、貸し主に対して何も払う理由が無ければ、敷金は全額返ってくるはずです。

それなのに、敷金をめぐるトラブルが起きるのはなぜなのでしょう?


■よく聞く「原状回復」って何?

敷金をめぐるトラブルが絶えないのはなぜか?

それは、退去の際の“原状回復”という問題について、大家さん(もしくは大家さんの仕事を代行する管理会社)と借り主の間で揉めるからなんです。

大家さんや、不動産のプロである管理会社と交渉するためには、この“原状回復義務”について、正しい知識を備えておく必要があります。

「えっ? でも、そんなこと言われても専門家じゃないし無理……。」と思われるかもしれません。でも、そんなに難しいものではないので安心してくださいね。

“原状回復”とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

もっとも陥りやすい間違いは、原状回復の意味を「“入居した当初の状態”に戻すこと」と理解することです。悪質な業者の場合、事実上「入居したとき以上にきれいにして返してください!」くらいの勢いで原状回復を求めてくるところもあります。

しかし、「来た時よりも美しく!」のような“遠足精神”は、この場合は不要です。

「普通に物件を使っていれば、これくらいは汚れる(劣化する)よね(=「通常損耗」といいます)」という部分については、借り主の負担で元に戻す必要はないわけです。



では「普通に使っていれば」という、この“普通”とは、どこまでを指すのでしょうか?

「ペットがつけた傷は?」

「タバコのヤニや臭いは?」

「敷引なら何してもいいの?」

それぞれの疑問について答えていきましょう!

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■1:画鋲や押しピンの跡は・・・OK!

常識的な使用の範囲なら、原状回復の対象とはなりません。生活する上で多くの人が壁にカレンダーを貼ります。カレンダーを留めるために画鋲等で壁に穴をあけていたとしても、許容範囲内です。

ただし、壁に釘などを打ち、大きな穴を開けて何か重いものを吊るすなど、壁紙の奥の板まで深く傷めるような使用の場合、 原状回復を求められることになりそうです。


■2:「ペットOK」マンションで、ペットがつけた傷・・・程度によりOK!

これも“程度”問題ということになりそうです。原状回復の定義からひも解けば、「普通にペット飼っていればこれくらいは傷むよね」という以上に元に戻す必要はありません。

例えば、フローリングに爪の跡が付いたというような傷は、仮に大家さんがペットを飼っていたとしても付いてしまうものだと思うので、負担させられることはないでしょう。

ペット可のマンションは、通常、同程度の家賃相場よりも高額に設定されています。それは、“通常損耗”がペットを飼えない物件よりも高額になることを考慮してのものですので、借り主とすれば相応の負担をすでに負っていることになります。過度に卑屈になる必要はありません。


■3:喫煙でついたクロスのヤニ・臭い・・・喫煙禁止でなければOK!

喫煙を特に禁止されていない物件の場合、室内で喫煙したからといって、ただちにクロスの全面張り替えを求められる筋合いはありません。

普通に掃除をして落ちるレベルのヤニ汚れであれば、通常損耗の範囲内であるといえます。臭いについても同様で、一般的な消毒等で落ちるレベルの臭いであれば通常損耗の範囲内といえます。

また、クロスの全面張り替え等一般にいえることですが、長く住めば住むほどクロスなどは劣化していくものですから、仮に張り替えることとなっても、 「普通に劣化した分」まで借り主が負担する道理はありません。


■「敷引き特約」はアリ?

最後に「敷引き特約」について。最近では上にあげたような敷金トラブルを防ぐために、契約時にあらかじめ敷金からいくらかを確実に引くことを記載した「敷引き特約」を結ぶケースが増えてきています。

こういった特約が有効か無効かについては、一概には言えずケースバイケース。

例えば、「契約時に礼金を取っていたか取っていなかったか」、「敷引きの割合がどれくらいか」、「家賃が相場と比べてどうだったか」、という事情を総合的にみて、高額すぎる敷引き特約は無効になる(=敷金は返ってくる)可能性があります。


もちろん、部屋は丁寧に使うこと、契約時は条項をスミズミまでしっかりと読んでおくことも忘れてはいけませんよ!


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