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横浜の大型マンションに傾きがあることが発覚し、大問題となっています。実は昨年にも同じ横浜で同じように問題になったマンションがあったことをご存知でしょうか?

マンション管理士の廣田信子さんが自らのメルマガで、今回の件は氷山の一角と警鐘を鳴らしています。

「パークシティLaLa横浜」はなぜ傾いたのか?なぜ表に出たのか?

こんにちは!廣田信子です。

杭打ちの施工不良による傾いたマンションの問題が連日ニュースになっています。マンションの関係者の中でも当然話題になっており、暗澹たる思いで聞いています。

いろいろな方がブログに書かれていらっしゃいますが、いろいろ問い合わせもありますので、ちょっと書こうかと…。

私に報道されている以上の情報がある訳ではありませんが、過去の経験や以前より耳にしている話から、今感じていることを備忘録として書いておこうと思います。

Yahoo!ニュース「横浜の大型マンション傾く、『ずっと無視され続けた』住民の不満噴出」によると、マンション管理組合のある理事は、

昨年9月ごろ、マンションの棟の廊下の手すりが、渡り廊下でつながる別棟の手すりより約2センチ、床が約1.5センチ低くなっていることを知った。

「昨年からずっと指摘していたが、初めは『東日本大震災の影響だ』とはね付けられ、施行記録も見せてもらえなかった」

と事業主の三井不動産レジデンシャルに対し、憤りを露わにしています。

さらに、傾いた棟の1階に住む男性(81)は、約1か月前から玄関の扉が閉まりにくくなったと言っています。

2センチぐらいというのでは済まされない問題ですが、当初の売り主の取り合わないという対応は、目に見えるようです。

で、私は、始めニュースを見たときに、これってデジャブ?と思いました。

昨年、同じように問題になったマンションがありましたから。

前回は「住友不動産」今回は「三井不動産」、どちらもビッグブランドであることも、棟と棟との継ぎ目の段差で傾きに気がついたことも、杭が支持層に到達していなかったことも同じです。

傾いているという動かしがたい現実があって、売主に言っても最初は問題ないと取り合わなかったのが、ようやく調査をして実態が明らかになったわけです。

昨年問題になったマンションは、管理組合が手すりのずれを指摘してから11年たってようやく本格調査をして施工不良を認めたといいます。それからみたら、今回は、まだ対応が早かった方だとも。昨年の事例からの学びがあったからでしょうか。

そういう意味で、事件を表に出して問題提起をしてくれることは、大きな意味があると思います(これはこちらの都合ですみません)。

で、敬意を込めて「パークシティLaLa横浜」の名前はそのまま表題に使わせて頂きました。

意図的に不良工事が行われることは考えにくい

連日ニュースで解説されているので、みなさん、普段あまり興味がない杭のことに詳しくなったと思います。

マンションのような重い建物を建てるときは、地面の下の強固な地盤(支持層)まで杭をしっかり打ち込んで、その杭で、建物を支える訳です。

その杭が支持層に達していなければ、建物の重みでその部分が地盤沈下して、建物が傾いてしまうということは、誰にでも理解できることです。

でも、まさか、そんな重要なところで、意図的に不良工事が行われるなんて、通常は考えません。それがどれほど大問題かを一番分かっている施工担当者がそんなことをするなんて…。

で、地面の下のことは、本当に正しい施工がされているか、検査機関だって調べられません(と、検査機関の人たちが言っています)。ましてデータを偽造されたら、それはどうにもならないことです。傾くという動かしがたい事実が現れるまでは。

過去の記事にも書きましたように、私は、杭自慢のマンションに住んでいます(笑)。一応、この業界にいますので、自分の目で確かめようがなく、後からどうしようもない地面の下のことだけはしっかりしてもらいたいという思いがあるからです。

で、目に見えない部分は本当は一番重要で、コストも工期もかけるべきなのに、杭が立派なことは市場で評価されないという不思議を味わっています(笑)。

●参照:Vol.205「マンションの価値ってベネフィットにしないと伝わらない

しかし、東日本大震災でも、マンションが傾いて倒壊の危険があり、いち早く取り壊したマンションは、前々から杭に問題があったマンションです。建物の耐震補強をどんなにしても、杭がしっかり入っていなかったら、どうしようもないのです。

これから、杭について今までよりは注目が集まっていくと思いますが…実は、それをとても恐れている業界の空気も感じます。

まだ問題が表面化していない中にも、杭の施工に問題がある物件がひょっとしたら相当数あるのではないかというパンドラの箱です。

杭打ちの施工に関しては、ちょっと関係者と話をしただけで、怖い話をいくつも耳にします。現場で工事に関わっていた人は、よくわかっている訳ですから。

今回の事例も、2棟を連結していたから、異変に早く気づいたのであって、もし、1棟だけで建っていたら、2センチぐらいだと気がつかなかった可能性も大きいのでは?と思います。

そういうマンションが他にもあるのではないか…とどうしても思ってしまいます。

10年前のヒューザー倒産で味わった所有者の屈辱

昨年、今回と、マンションの杭打ちの施工不良の問題がはっきり表に出たのは、この問題が人命にも関わりかねない、役所も絶対に放っておけない法令違反の施工不良で、しかも、外から見ても明らかで隠し切れない事実があるということ。

そして、もう1つ、売主が、ブランドが傷つくことを恐れるビックネームの企業で、責任を取るだけの資力が明らかにあるということが大きいと私は思っています。

売り主に責任をとってもらえるあてがない状況で、自分が所有するマンションの決定的な欠陥を世間に公表することには、中々、内部の合意が取れないからです。

10年前の耐震偽装事件では、売主のヒューザーが倒産したことで、耐震強度が不足していて危険な違法建築物だと明らかになってしまったマンションの区分所有者は、

多少の公的支援はあったものの、二重ローンを抱えながら、マンションの建替えを自力でしなければなりませんでした。

実は、普通に建っているマンションの中にも、耐震強度不足のマンションがかなりあるはずなのに…。

私は昔、たまたま1棟だけマンションを造ってみたけれど、もうこりごりでマンションはやらないという不動産会社が販売した問題だらけのマンションの管理を新築から担当したことがあります。

しかもゼネコンも工事中に会社更生法の適用を受けてしまったところです。

管理会社の営業が、アフターサービスの窓口をやりますということでとってきた管理の仕事です。最初から問題噴出で、なんでこんな仕事取ってきたのと恨みたくなるような物件でした。

で、内心、マンションの購入者に、「どうしてこんな物件を信用して買ったの?」と言いたい思いをこらえて、アフターサービスの窓口をやっていました。

もう二度とマンションを売らないディベロッパーに怖いものはありません。イメージダウンも何もありませんから、まともに対応してはくれません

「売主も施工会社もちょっと不安だったけど、おたくが管理して、建物の不具合も受け付けてくれるって販売の人が言ったので、それを信用して買ったんだから何とかして」と管理会社の私に言われてもどうしようもありません。

裁判をしてでも、売り主に責任を取らせたいという人もいましたが、裁判に勝てるのか、この売主に対応するだけの資力があるのか、

もし、このマンションの欠陥だけが明らかになってしまって責任を取ってもらえなかったらどうするんだ、売ることもできないじゃないかという声が大きくて、そこまでできませんでした。

それが残念ながら実態です。

マンションの区分所有者にとって、自分のマンションの欠陥を明らかにするということは、ものすごく怖いことでもあるのです。

その購入者の心理に結果的に助けられて責任を免れている売主がいるのも事実です。

ですから、今回、大手の「三井不動産」の物件だったということで、問題を表に出して、しっかり責任をとってもらおうということに、異論がなかったのだと思います。

住民を説得して内密に補修工事を行うところも

最近は2年間のアフターサービス期間中に、専門家を入れて徹底的に問題点を洗い出し、売主に申し入れをするマンションも増えてきました。

うまく話を進めるには専門家の力量と管理組合の交渉能力が大きくものをいいますが、

相手に、「ブランドが傷つくことで販売に影響が出ることを恐れる気持ち」と、「対応できるだけの財政能力があるかどうか」ということは大きいです。

そして、かなり大きな問題が発覚しても、マンションの大きな欠陥がマスコミ等に明らかになることにはマンション住民の反対の声が強いのです。自分のマンションの資産価値を落とすようなことはするなということです。

で、大手のディベロッパーは、かなり大きな瑕疵に対しても問題が表に出ないことがお互いの利益であるというように話を進め、内密に補修工事を実施するということが多いのです。

私の耳に届いているものだけでも、かなりの数がありますから、実際にはもっとたくさんあるのだと思います。そういう内密に済ませようという体質が、問題点の根本的な洗い出しをせずに、同じことを繰り返すことに繋がっているのだと思います。

で、今回も、まるですべて公表シナリオができていたかのように、問題を起こしたのは、下請けの下請けの一監督者であるということが、早々と報じられています。

そして、いち早く、三井不動産は、建替えにも買取りにも応じ、転居費用も負担するという方針を打ち出し、ブランドイメージの低下を最低限に抑えようとしています。

それが、どういう意味を持つかは明日書きたいと思います。

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