注文住宅を建てる場合、施主が見ておくべきポイントとは?

家を建てるということを決断しようにも、何をしたらいいのか?何をすべきなのか?簡単にサラッと分かる本などを探そうとすると、奥深いところまで書いてあって躊躇してしまうことがありませんか?

実はそこまで深く考える必要は施主にはありません。ポイントだけしっかりと押さえておくことが重要になります。

1.土地を買うときのポイント<家が建てられる土地?>

・土地の形状の問題
不適格擁壁が使用されていないか?
<擁壁の作り直しor補修が必要になる。非常に高額である>

・北側斜線制限
制限のために2階建てが建てられない場合もある。
<平屋が建てられたとしても、異常に小さな家しか建てられない場合もある>

・地盤の問題
排水が悪い土地 or 河川より低く浸水の可能性がある土地 or 地質が柔らかい
<地盤改良の費用が掛かる。浸水の可能性の場合は基礎上げが必要になる>

北側斜線制限とは、建築基準法で定められた建築物の高さを制限する法規、いわゆる斜線制限の1つで、北側隣地の日照の悪化を防ぐことを目的とした法規です。

北側斜線制限は、北側隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配(角度)」によって規制されます。

出典 http://chumon-jutaku.jp

北側斜線の制限のために、広大な土地でも家が建てられる場所が異常に限られた小さい場所の土地が稀にあります。その説明をしっかりとしてくれる不動産屋さんであればいいのですが、あまり説明を受けず、広く安い土地だからと即契約してしまうと「家が建たない土地」を購入してしまう恐れも…。

2.ローン仮審査を申し込む

住宅ローンは、仮申し込み→本申し込みと二段階に分かれています。ハウスメーカーで注文住宅を建てる場合は、提携している銀行さんがあるので紹介を受けやすく、また低金利を優遇してくれる場合もあるようです。

個人的に選んで申し込む場合は、後ろ盾がない分金利が高くなる可能性もあるので数社仮申し込みをしておくことがポイントです。

仮審査を通過すれば、基本的には本審査に通るはずですが住宅ローン以外の借金がある場合は通過しづらくなります。

物件の購入申し込みをするタイミングで、住宅ローンの事前審査を申し込むことができる。本審査だけでももちろん問題はないが、万が一、審査が通らなかった場合などを考えると、契約前に、仮にでも確認しておきたいところだ。申込書のほかに、本人確認書類や健康保険証、源泉徴収票などのコピーが必要になる場合が多い。

出典 http://suumo.jp

基本的には事前審査(仮審査)の段階で、ほとんど必要な書類は出してしまいます。その上で、更なる本審査もありますが、事前審査が通ったからといって必ず本審査が通るわけではないのです。

3.間取りを決める(※ローン仮審査中、結果待たずOK!)

土地の有効面積が未確定だったとしても、間取りは早い段階で取り組みます。理由は「一番時間のかかる作業だから」です。

基本的に間取りは、建築士が提案してくれますが施主自ら書いてしまう場合も多いです。提案した中で建築士視点から見ても問題がないプラン箇所をピックアップし、色々な要望や予算など都合を考えブラッシュアップしていく作業となります。

間取りを考えるのは意外と奥が深くやっていくと、どんどん楽しくなってしまいます。一生に一度といっても過言ではない自分の城の設計図を考える作業は、どれだけ時間があっても足りません。

ハウスメーカーや工務店等は対応する時間工数を減らしたい場合も多く、急かすところもあるようですが「一番じっくり考えるところ」です。なにを言われても納得するまで手を抜いてはいけません!

<コンセントは多すぎても後悔することはない>

コンセントはひとつの部屋に対し、1個以上がベストです。使わないだろうというような、洗面所やトイレ、玄関にもあったほうがいいです。使わなかったとしても邪魔ではありませんが、ないと非常に困ります。

3.5 ローンの本審査を申し込む

ローンの仮審査は1ヶ月から2ヶ月くらい掛かることもあります。通過した場合は、すぐ日本審査の申し込みをします。金利等々比べたい場合は、なるべく早めに仮審査を申し込み結果をもらえるようにするのがポイントです。

ポイント【本審査通過することで、予算も決定しますので早めは早めが重要!】

4.内装を考える(種類・形・色・サイズ)

注文住宅といえど、基本仕様がありその中から選びます。自分でコレがいい!と何もかも全て選ぶことも出来ますが、採用してもらえる場合としてもらえない場合もあります。(施工したことがない部品を取り扱うリスクが多いなどの理由から)

また、指定箇所のメーカーではない場合は、持ち込み料のような手数料をとられることがほとんどになりますので、注意が必要です。

<備え付け関連の内装>

■キッチン
キッチンは使用者の身長にあわせた高さを選ぶことが出来ます。

■トイレ
ウォシュレットタイプは当たり前にありますが、男性用の小便器も取り付けるご家庭が増えています。

■ユニットバス
様々なタイプの湯船形、深さがあります。掃除のしやすさなども重要ポイントです。

■洗面台・靴箱・収納・手すり
各種用意されたスタイルのパターンから選ぶことが多いです。洗面台にこだわる方も多いので、洗面台だけは別注で!という場合は施工可能かどうかまで詳細に確認することが必要になります。

ウォークインクローゼットなどの収納の場合、どういったものを収納するのかしっかりと計画を立てないと無駄な空間になりやすいので「収納するものがなにか?」を明確にしておくと作りつけの棚など、失敗が少なくなるでしょう。

■床材 戸板のデザイン
フローリングといっても床材の種類は豊富にあります。価格を下げることで、一番影響があるくらいガン!と減るのですが、あまり安いものにこだわらずメンテナンスが楽なもの且つ使いやすさを重視する方が増えています。今はオイル仕上げの無垢材が非常に需要が高いそうです。

■壁紙
ビニールクロスが一般的ですが、あまり薄い素材だとすぐ破けます。リビングには、凹凸のデザインがあるものだと高級感が増します。カラフルな色合いは家具の色に左右されてちぐはぐになりやすいので、一箇所ポイント的に使用するのがオススメ!

白が一番無難ですが「白さ具合」で色々調整することで印象も変わります。

■照明、カーテン
非常に良い品を取り揃えているハウスメーカーが多いですが、なにより高いです。どうしても高い商品をオススメしてくることがあるので、普通に町のカーテン屋さんみたいなところで注文すると半額とかになる場合もあるので…。交渉チャンスです!

■全部の色
色を決めるのは大変です。トイレットペーパーのホルダーの色から、上がり框の色から、襖紙、障子紙、畳の縁から全部決めなければなりません。これは、施主が最初から最後まで指示して決めることです。膨大な量のため、決め忘れがあったとしても施工している最中に、現場監督が気づいて指摘してくれます。

5.エクステリアを決める

エクステリアは少し前までは外構工事と言われていました。

お隣や道路との境界にブロックやフェンスを設け、囲うだけの工事として「外」を「構える」と書いて「外構」と呼んでいたのです。

最近は建物の外観や街の景観まで含めたトータルのコーディネートまで提案を求められることが増えてきています。

出典 https://www.lixil-reform.net

玄関アプローチなど、家の第一印象を決めるデザインにもなり、また防犯上の面からも考えることをしますので重要な部分になります。

重要ではあるのですが、大抵家の中にお金を掛けていてエクステリアまでお金かけていられない!というのがほとんどのご家庭で発生するお財布事情です。そのため、基本的には最低限のものを選ぶという流れになることが多いようです。

■フェンス
■玄関アプローチのタイル
■門扉
■玄関扉横のライト
■家屋周りの石 or 犬走り

最低5点を決めることでOK!最悪エクステリアは、翌年やDIYでします!という場合も多いので、無理にする必要はありません。

6.施主立会いの検査 <第三者機関も同席で!>

要所要所で「施主が立ち会う検査」みたいなのが発生する場合があります。仕事の都合上どうしても立会いが難しい場合は、第三者機関にお願いすることをオススメします。

稀に手抜きをする施工者もいますが、施主が眼を光らせているということで通常よりもしっかりと施工します。たとえ施主の時間があっても第三者機関を利用するほうがいいと思います。

素人では分からない部分のいわゆる「不良施工」や「手抜き工事」を指摘してくれますので、建築のプロで且つ注文したメーカーと利害関係のない第三者機関を入れることで自分の財産を守れます。

また、第三者機関を入れたがらない会社は何かしら後ろめたいことがあるのでは?と考えてもいいと思われます。基本的には、どの施工会社も嫌な顔をしますが、信頼関係だけでは防げない部分もあります。見えない箇所の手抜きは何十年も経過した後に影響が出る可能性もあるので、しっかりとチェックすることがポイントです。

■屋根裏、床下など蓋をしてしまう部分の見えない箇所を重点的にチェックする。
■プロの目線でチェックを依頼する(第三者機関)
■検査で問題があった場合は、問題箇所を周知する。

7.計画書と相違がないかチェックする

施工するにあたって、色々な図面や計画書を事前に渡されます。その内容は、それまでに決めた内容が反映されているだけですが、実際の建物も計画書どおりか施主がチェックするほうがいいでしょう。

コンセントの数、位置、鍵の開け閉めがスムーズに出来るか、作りつけの戸の開き具合など、開け閉めできるところは全て動かしてみてください。

意外と小さなことですが、気になることが沢山出てきますので都度現場監督に伝え調整してもらいましょう。

■計画書通りにできているかチェックする。
■気になるところはメモをして伝え忘れを防止する。
■コンセントの数・場所、変更したい場合は早めに伝える。

▼関連リンク ローンが通らない意外な原因について

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